מה חדש בהתחדשות העירונית, אוקטובר 2026: 12 מתחמים הוכרזו, לחץ על העיריות להנפיק היתרים, ותמ"א 38 מאחורינו

בקצרה: חודש עמוס. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הכריזה על 12 מתחמי פינוי-בינוי חדשים בשבע רשויות, עם 6,154 דירות מתוכננות במקום 1,867 קיימות. ראש הרשות שלח לראשי הערים מכתב חד: עירייה שלא תנפיק היתרי בנייה עד סוף 2026 עלולה לאבד תמריצים ב-2027. ברקע, סבב רביעי של הסכמי מסגרת בסך 210 מיליון שקל, ותמ“א 38 שהפכה סופית לעניין של העבר. הנה מה שקרה, ומה זה אומר למי שגר בבניין ישן.

1. הוכרזו 12 מתחמי פינוי-בינוי חדשים

ב-29 באוקטובר חתם יורי גמרמן, מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, על צווי הכרזה ל-12 מתחמים: שבעה במסלול הרשויות המקומיות וחמישה במסלול היזמים. סך הכול, לפי הדיווח, 1,867 דירות קיימות שבמקומן יקומו 6,154 דירות חדשות.

המתחמים, לפי הדיווח במרכז הנדל“ן:

עיר	מתחם	דירות היום	דירות מתוכננות
תל אביב-יפו	רובינשטיין-הלר	334	706
תל אביב-יפו	מרחב קהילתי קליבלנד	242	547
תל אביב-יפו	לבנה מערב	130	470
תל אביב-יפו	שיכוני חיסכון	126	430
תל אביב-יפו	הר ציון 111–113	36	110
תל אביב-יפו	ארלוזורוב 135–137	28	92
חולון	אילת	184	690
בת ים	התחייה	90	340
ירושלים	בוליביה 5–7	52	205
פרדס חנה-כרכור	קנדי	100	400
הרצליה (דרום)	בן גוריון	371	1,339
שלומי	בן גוריון	174	825

בתל אביב לבדה שישה מתחמים, 896 דירות קיימות ו-2,355 מתוכננות, וחמש מתוך שש התכניות כבר מאושרות. מתחם בן גוריון בדרום הרצליה, כ-90 דונם ליד תחנת מטרו עתידית, הוא הגדול ברשימה. בשלומי, סמוך לגבול הצפון, מדובר ב-12 בניינים ישנים ללא ממ“ד, והרשות עצמה מתכננת ומממנת את הפרויקט.

מה זה אומר לדיירים. הכרזה היא לא היתר בנייה ולא תאריך פינוי. היא קביעה שהמתחם הוא “מתחם פינוי-בינוי” לפי החוק, ומה שהיא פותחת זה בעיקר הטבות מס (פטורים ממס שבח ומע“מ לבעלי הדירות, בתנאים) ומסלול מסודר מול הרשות. במסלול היזמים, ההכרזה ניתנת רק אחרי שלפחות שני שלישים מבעלי הדירות חתמו עם היזם והתכנית הופקדה, כך שאם המתחם שלכם הוכרז, אתם כבר בשלב מתקדם. אם לא, הרשימה הזו היא תזכורת שההכרזות מתפרסמות כל כמה חודשים, ושכדאי לדעת מראש באיזה מסלול הבניין שלכם נמצא.

2. ראש הרשות לעיריות: היתרים עד סוף 2026, או שהתמריץ קטן

בתחילת אוקטובר דווח על מכתב ששלח מנהל הרשות לראשי הרשויות המקומיות שחתומות על הסכמי מסגרת. המסר: תקציב התמריצים מוגבל ומחולק לפי סדר הגעה. תמריץ על היתר שהונפק ב-2026 ישולם ב-2027 מיתרת התקציב, ומה שיישאר ל-2027 תלוי במה ששולם קודם. עירייה שלא תנפיק היתרים עד סוף השנה עלולה לקבל ב-2027 תמריץ מופחת, או לא לקבל כלל.

המכתב קורא לראשי הערים למפות עכשיו את כל בקשות ההיתר התלויות ועומדות בפרויקטים של התחדשות עירונית, להשלים את אישורן ולפשט את הליכי הרישוי בתוך העירייה. צוין גם ששש רשויות שחתמו על הסכמים ב-2024 (רמלה, חולון, פתח תקווה, יהוד-מונוסון, אור יהודה וקריית גת) יוכלו להצטרף להסכם חדש רק ב-2027.

מה זה אומר לדיירים. אם הפרויקט שלכם מחכה להיתר, החודשיים הקרובים הם חלון שבו לעירייה יש אינטרס כספי ישיר לזרז אתכם. שאלו את עורך הדין ואת היזם איפה הבקשה עומדת, מה חסר, ומי מטפל. “מחכים לעירייה” היא תשובה שכדאי לפרק לפרטים.

3. סבב רביעי של הסכמי מסגרת: 210 מיליון שקל, הפעם גם לפריפריה

ברקע למכתב עומד הקול הקורא שפרסמה הרשות ביולי: סבב רביעי של הסכמי מסגרת, הסכמים שבהם הממשלה מתקצבת לעירייה תשתיות ומוסדות ציבור שנדרשים בגלל פרויקטי התחדשות, ובתמורה העירייה מתחייבת לקדם היתרים בלוח זמנים. הסבב החדש, 210 מיליון שקל, מיועד לרשויות שיעמדו ביעדי היתרים ב-2026 וב-2027, עם מענקים של 15,000 עד 38,000 שקל לכל דירה נוספת שאושרה להיתר, ותוספות על היקפי בנייה גדולים, על עלייה בהיתרים לעומת שנים קודמות ועל הפחתת היטלי השבחה בפריפריה.

החידוש: תנאי הסף נפתחו לרשויות קטנות ופריפריאליות (הכנסה מארנונה לנפש של עד 5,440 שקל לפי נתוני 2023, ולפחות 1,200 דירות מאושרות שטרם מומשו). לפי הדיווח, הסבבים הקודמים כללו 18 רשויות, כ-700 מיליון שקל, והובילו להיתרים ל-44,221 דירות.

מה זה אומר לדיירים. אם אתם בעיר קטנה או בפריפריה, זו הפעם הראשונה שלעירייה שלכם יש סיכוי אמיתי לתקציב ייעודי להתחדשות עירונית. שווה לשאול בעירייה אם היא מגישה בקשה.

4. תמ“א 38: מה נשאר ממנה אחרי מאי 2026

לפי המתווה שנקבע ב-2024, רשויות שרצו להמשיך לפעול לפי תמ“א 38 נדרשו להגיש תכנית מחליפה עד סוף יולי 2024, ובמקומות שבהם הוגשה תכנית כזו, תמ”א 38 המשיכה לחול עד מאי 2026 או עד אישור התכנית המחליפה, המוקדם מביניהם. המועד הזה חלף. ככל הידוע לנו, בקשות חדשות במסלול תמ“א 38 אינן מתקבלות עוד, פרויקטים שקיבלו היתר ממשיכים לפי ההיתר, ואת השאר מנתבים למסלולים חלופיים: תכניות מחליפות עירוניות, “חלופת שקד” (תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה), או פינוי-בינוי במגרשים גדולים.

מה זה אומר לדיירים. אם חתמתם על הסכם תמ“א 38 ואין היתר, ההסכם שלכם עשוי להיות תלוי באוויר. שלוש שאלות לעורך הדין שלכם: האם ההסכם כולל מנגנון מעבר למסלול חלופי, מה קורה לבטוחות אם הפרויקט לא יוצא לדרך, ומה תוקף ההתחייבות שלכם ליזם. אם לא חתמתם, בדקו מול הוועדה המקומית איזו תכנית חלה היום על הרחוב שלכם לפני שמישהו מבטיח לכם משהו.

השורה התחתונה לחודש

המדינה מזרימה כסף ולחץ לכיוון היתרים, מכריזה על מתחמים בקצב, וסגרה סופית מסלול שבו רבים היו תלויים. בתוך כל זה, הדבר היחיד שבשליטתכם הוא לדעת בדיוק איפה הבניין שלכם עומד: באיזה מסלול, מול איזו תכנית, ועם איזה הסכם ביד.